كجزء من موقع ويب جديد أطلقناه للتو ، www.GetPreconstructionDeals.com ، أتلقى طلبات متكررة تسأل عما إذا كانت صفقة معينة جيدة أم لا. في حين أننا لا نستطيع الإجابة عن هذا بالنسبة للمشاريع الفردية ، يمكننا بالتأكيد النظر في ما يجب أن يقوم به المستثمر لزيادة احتمالات نجاح الصفقة بشكل كبير.
الخطوة الأولى هي دائمًا تحديد القيمة السوقية العادلة (FMV). بصفتك مستثمرًا عقاريًا ، يمكنك دائمًا شراء عقارات في FMV. سؤالي هو لماذا يريد أي شخص القيام بذلك؟ من خلال الاختيار الدقيق ، يمكنك دائمًا العثور على العقارات التي يقل سعرها عن FMV ، بغض النظر عما إذا كانت موجودة أو ما إذا كانت مشروعًا مسبقًا. أفضل طريقة لتحديد FMV هي العمل مع شخص مطلع بالفعل على المنطقة أو تحديد نفسك من خلال مواقع الويب المحلية التي تعرض تاريخ المبيعات الأخير.
الخطوة 2 هي تحديد اتجاه السوق للمنطقة التي يوجد بها قطعتان مهمتان: 1) هو متوسط السعر المتزايد و 2) هو زيادة حجم المبيعات. إذا كان كلاهما يتحرك في صالحك ، فأنت تشعر بالراحة بمعرفة أن الاتجاه الصحيح في مكانه للحفاظ على تقدم الأسعار. في الاستثمار في سوق الأوراق المالية ، هناك مقولة مفادها أن الاتجاه هو صديقك ، ويلاحظ المتداولون بشكل متكرر بيانات السعر والحجم لتأكيد الاتجاه. إذا ظهرت علامات انخفاض في الحجم في سوق العقارات ذات الأسعار المرتفعة ، فكن حذرًا للغاية.
الخطوة 3 هي التعرف على العرض ، خاصة في سوق ما قبل البناء. في بعض المناطق ، هناك عدد قليل جدًا من المشاريع في الكتب وفي مناطق أخرى ، من المتوقع ظهور أكثر من 15000 وحدة خلال رمز بريدي واحد في عام واحد. نفس الشيء ينطبق على الاستثمار في المنازل. إذا كنت تتنافس مع مجموعة من المنازل الجديدة التي تأتي عبر الإنترنت ، فقد يكون التصعيد السريع في الأسعار محدودًا. بالنسبة لمعظم المستثمرين الأذكياء ، فإنهم يرغبون في رؤية الكثير من الطلب مع القليل جدًا من العرض وهو ليس أكثر من المنطق السليم.
الخطوة 4 هي تقديم آرائك الخاصة حول الظروف الكلية للسوق المحلي والإقليمي. لذا ، على سبيل المثال ، إذا كنت من المؤمنين بقوة بأن العقارات مبالغ فيها في المنطقة المستهدفة ، فلماذا قد تفكر في الاستثمار؟ من ناحية أخرى ، إذا كنت تعتقد أن قوى السوق ستستمر في التصعيد في السوق ، فلماذا لا تبحث بنشاط؟ كمثال ، يعتقد بعض الناس أن شيب أمريكا بدأ للتو في دفع الناس إلى مناخات دافئة وأكثر جاذبية. على الرغم من ارتفاع قيم العقارات في هذه المناطق في الوقت الحالي ، فهل سنشهد 20+ عامًا من الهجرة الإضافية إليها؟ عليك أن تقرر بنفسك لأننا لن نعرف الإجابة لمدة 20 عامًا أخرى!
الخطوة الخامسة من أهم أدوات إدارة المخاطر المتاحة للمستثمر في العقارات. عادةً ما يكون لكل عقار سعر متأصل يمكن تأجيره به ، حتى لو لم يكن هذا هو هدفك. من خلال النظر إلى معدلات الإيجار ، بالنسبة إلى مبلغ المبدأ والفائدة والضرائب والتأمين (PITI) الذي سيتعين عليك دفعه ، يمكنك حينئذٍ فهم مقدار التدفق النقدي الذي قد يكون مطلوبًا لدعم العقار. إذا كان هدفك هو إنتاج تدفق نقدي ، فأنت بحاجة إلى أن يكون التدفق النقدي إيجابيًا بسرعة كبيرة. إذا كان هدفك هو مكاسب رأس المال وكان التدفق النقدي سالبًا ، فأنت الآن تفهم ما قد يتعين عليك دعمه على أساس شهري إذا لم تنجح الأمور.
تصبح الصيانة المؤجلة الخطوة 6. بالنسبة إلى عقار قائم ، ما مقدار الصيانة التي أهملها المالك السابق والتي ستحتاج إلى تعويضها؟ كن حذرًا هنا لأن هذا يمكن أن يكون أحد الأماكن الرئيسية للحصول على مفاجآت سيئة.
والآن قمت بحفظ الأفضل للأخير: الخطوة 7 هي تحديد مدى تحملك للمخاطر الشخصية. ينظر بعض المستثمرين الجدد إلى الصفقة ويرون الإيجابي فقط. وهذا خطأ كبير. كل مستثمر حقيقي أعلم أنه خسر أموالاً في صفقة ما ، لكنهم سيفعلون المزيد بكل سرور. لماذا ا؟ إنهم يفهمون مخاطر دخولهم ، ويفهمون كيفية الحد من سلبياتهم ، والمكاسب أكبر بكثير من المخاطر التي يتعرضون لها. إذا كنت تقف بجانبهم ورأيت ما رأوه ، فسوف تسعد بالمخاطرة أيضًا وتتجاهل بسرعة أي خسائر صغيرة قد تتعرض لها.
نأمل أن يكون هذا قد أعطاك بداية جيدة في تعلم كيفية تحليل فرصة محتملة. من الواضح أن كل خطوة من هذه الخطوات تتطلب عملاً أو تدريبًا إضافيًا ، لكنها ما يفصل المستثمر الجديد عن قدامى المحاربين المخضرمين.
ZZZZZZ